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美国华人规划退休生活 律师称以房养老要注意这些

2020年02月17日 10:30   来源:网上彩票APP   参与互动参与互动
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  网上彩票APP2月17日电 据美国《世界日报》报道,美国华人王先生今年62岁,在现在的公司任职30年,他规划65岁时退休。他最近一直在看房子,希望能找到一处中意的,买下来出租,未来退休后,在社安金之外,还有房租收入,可以让退休生活无虞,并弥补401(k)和退休账户(IRA)等延税账户的缴税损失。

  但是,以房养老,是一个好的策略吗?

  律师黄启源指出,华人在各种投资项目中,最喜欢买房,自住之外,重要原因是房地产市场永远有需求;虽可能因大环境变化而有波动,但长期来看、房地产市场是持续上涨的。因此,买房投资是很多人优先考虑的选项。

  房屋交易只要合乎规定,法律过程并不复杂。重点是落实查核找到好房客。

  黄启源说,找房客,最好是依规定请拟租屋者填写申请书,申请书上应载明承租人的姓名、地址、职业、工作公司的名称、地址、主管姓名及电话、年收入、社安号码等。另外,应该收下拟租屋者的驾照影印本、报税单及银行存款证明。

  他建议,房东是要把拟租屋者的信用报告调出来,详细了解这个人。如果不懂如何获取或读信用报告,应该请专家帮忙,从信用报告了解这个人的信用、工作以及生活状况等。

  有些房东看到拟租屋者外表光鲜亮丽,没有查核就把房子租给对方,结果为自己惹了麻烦。黄启源举例,有个房东租屋给一对夫妻,听他们说是经营报关行,也有自己的餐馆,房东心想找到交租稳定的房客。谁知道,当地警察局传房东问话,才知道这对夫妻从事非法按摩业。房东请律师处理,才让自己和这个案件脱离关系。

  至于寻求投资标的物上,黄启源举了个例子。蔡先生想投资房地产,在纽约市皇后区看了几栋房子,回报率在2%至4%之间。有地产经纪介绍他,在纽约上州有一栋小木屋,价格不高,可以出租。

  蔡先生看屋后发现,那栋房子虽然旧,但是整修后分成四个房间,可以分租,每间每个月可以收租800(美元,下同)元,四个单位共3200元。当地地税一年2100元,房屋保险费800元,预估房屋支出一年大约3000元;水电杂费大约400元,每年净收入35000元,预估回收率不错。但是蔡先生认为这栋屋子“钱”景大好,便买下来依计划装修出租。

  黄启源说,房地产投资,地点是重要考虑,地价高的地区回报率不一定高,那不妨降低目标,找个价格不高的社区,若是租金回报率高,可考虑投资。

  另外,每个地区对房屋的使用限制不一样,要看政府规定是否可以分租。如果是土地使用不那么紧张的郊区,按房间出租的使用方法常常被地方政府接受,房屋收入便可望增加很多。

  买公寓要注意租金法律

  黄启源律师再举个例子。陈先生接到地产经纪的通知说,在纽约曼哈顿有一栋三层楼宇,开价还不错,租金回报率是6%。楼宇是1950年代兴建的,状况还可以,总共有12个单位,其中2个单位是租金管制公寓,其他10个公寓的租金没有管制。

  公寓的平均租金是每个月4000元,租金管制的2个单位,一个月租金平均175元。屋主告诉陈先生,租金管制公寓租约没有期限,房客可以一直住到老死,他的儿女还可以继承。同时,法律保护房客,涨租很难。

  陈先生本想把楼宇买过来,改成共有公寓后卖出去,只要几年,获利应该不错。但是那两个租金管制公寓会是负担。

  黄启源分析, 纽约州有两种保护房客的法律,一种是租金管制法,一种叫做租金稳定法。租金管制法的公寓,房客可以住一辈子,子孙可以继承,但整栋楼的价值便可能大大受影。为了保护楼宇价值,房东通常会想办法请这些房客搬迁,但不一定有用。

  至于租金稳定法,第一次出租的时候,房东可以向房客收取市价的房租,但是以后每年的租金涨幅,便要遵照租金稳定理事会的决定。一般,一年租约可以涨1%,两年租约可以涨2%。美国40年来的平均通货膨胀率是2.9%。但这种房租的增长率,远不及通货膨胀率。

  黄启源建议,租金管制法或租金稳定法,都会影响楼宇的价值,没有经验的地产投资人应该尽量避免购买这些楼宇。

  要找好的投资物件,以及好的房客。

【责任编辑:陆春艳】
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